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太有趣!武汉土拍玩出了新花样,拿块地可不比娶个媳妇容易!

武汉楼市圈 2018-01-10 02:15:21

2017年12月28日武汉挂牌了7宗地块,从土地用途来看,仅白沙洲1宗纯住宅地,江夏P(2017)191与汉阳P(2017)195均为纯商服用地。7宗地块有3宗为网上挂牌,4宗为现场挂牌;3宗设置了最高指导价,分别是硚口区汉宜路P(2017)192号地块、东西湖P(2017)194号地块以及汉阳罗七路P(2017)196号地块。

与以往不同的是,此次的汉宜路和罗七路地块的拿地规划大有看点。其要求之高十分罕见,其复杂程度堪称武汉土拍规则之最。

硚口汉宜路片旧城改造定向安置项目挂牌

地块信息:P(2017)192号地块位于硚口区汉宜路,出让面积约为91600平方米,容积率为3.88,该地块为住宅、商服、文体娱乐、公园绿地。

出让方式:网上挂牌;

出让指导价:竞买保证金为300000万元,出让指导价是640260万元;

指导楼面价:18014.79元/平米

P(2017)192号地块规划用地情况及经济技术指标:

汉宜路地块区域优势明显:

武汉“三旧”改造项目招商推介会中规划显示,硚口区的旧改旧厂地块包括化工企业搬迁启动片(三、四、五、六期)、内燃机宿舍片、宗关地块、汉宜路片、65中北地块等。此次挂牌的城中村地块就是汉宜路片。

P(2017)192号地块规划图

该地块紧邻轻轨一号线,周边商业、教育等配套都比较成熟。距离宗关南国西汇仅1站路,周边有东方红小学、水厂路小学等。

地块旁边的硚房翰林珑城小区目前二手房均价为25648元/平米,周边新房项目有时代新世界,目前均价26500元/平米;其次华鼎尚都国际、华鼎丽都国际、中民仁寿里、中建御景星城目前已经无新房在售,其二手房均价都已过2万。

地块所在的板块,目前新房项目稀缺,而此次的汉宜路地块当中除去53100平方米的安置房外,还有居住建筑面积在131840平方米左右的供应,该宗地块或遭多家房企报名争抢。

而该宗地块又有哪些竞买规则?

土拍史上最高的竞买要求:

1.土地竞得人须建设建筑面积不少于6万平方米的5A甲级写字楼,且该部分房屋的所有权在竣工验收后20年内不得转让;

2.土地竞得人须引入10家上市公司区域总部;

其它要求:

3.土地竞得人对项目的公建和住宅部分须同步开工、同步建设,住宅在预售之前,公建建筑施工进度须不低于50%;

4.当竞价达到出让最高价后,转为采取“先竞无偿代建后评比规划方案”的方式确定竞得人;

5.土地竞得人开发建设的本项目中2000平方米商务用房,由武汉市硚口区土地整理储备中心指定对象按18500元/平方米的单价回购,用于本项目征收安置,规划建筑设计方案应满足还建安置需要,交房时间为2020年12月底前;

6.经市人民政府批准,该项目建筑面积中53100平方米为限价安置房,地块在“限房价、限房型、限工期、限销售对象”的前提下挂牌供应,定向用于汉宜路片旧城改造项目被征收人安置,所建住房应按照《住宅性能评定技术标准》(GB/T50362-2005)达到B级以上住宅水平,建设工期为24个月(自土地成交之日起算)。该项目可建限价房套数为636套,房屋销售均价为7500元/平方米;

7.D地块北侧临汉西路控制公交枢纽站复合商业用地,该用地可结合轨道交通一号线太平洋站及周边地块进行整体设计,用地地面作为公交枢纽站,用地面积不少于6200平方米,生产调度用房建筑面积不少于200平方米,提供不少于40个公交停车位,并满足公交枢纽站的相关建设要求。

从竞买要求来看,该宗地块对竞买人的实力要求以及规划要求都非常严苛。土地竞得人须引入10家上市公司区域总部;其次土地竞得人须建设建筑面积不少于6万平方米的5A甲级写字楼,且该部分房屋的所有权在竣工验收后20年内不得转让。

地块所在区域,写字楼商业配建是大趋势,跟前期二七路地块类似,自持物业、引进10家上市公司区域总部,这都是为区域经济做贡献。

从挂牌文件来看,汉宜路P(2017)192号地块分为 A、B、C、D、E、F六个地块,项目总规划净用地面积为91600平方米,C地块当中有建筑面积53100平方米为限价安置房,房屋销售均价为7500元/平米,起拍楼面价为13345.23元/平米。地块规整,但周边都是居民楼,而且多是老房子,规划做起来并不容易。其次,要想把产品做得有特色,也会受到周边建筑的各种限制,产品力或会受到制约。

大归元片区限价房地块挂牌

地块信息:P(2017)196号地块位于汉阳区琴台大道与罗七路交汇处,出让面积约为48783平方米,容积率为3.59,该地块为住宅、商服、公园绿地。

出让方式:现场挂牌;

出让指导价:竞买保证金为113970万元,出让指导价是149000万元;

指导楼面价:8507.92元/平米

该地块紧邻汉阳钢铁厂,周边交通体系完整,可通过琴台大道、汉阳大道、江城大道等城市主要干道通达各地。

居住环境成熟,周边分布着香樟水岸、金龙花园、七里香苑、碧溪苑等众多小区。地块的区域优势较明显,是二环内难得的优质地块。

地块要求:

1.地块成交后,由汉阳区城乡统筹办公室回购全部住宅及商办物业用于大归元片区建桥片及城市重点建设项目征收安置,其中A地块商办物业回购价格按市场评估价12162元/平方米结算,B地块住宅物业回购价格按市场评估价13467元/平方米结算,且A地块内临罗七路须建设一处建筑面积1.16万平方米的独栋办公楼,并按相关规范要求配建停车场及其它必要设施,用于荆州市人民政府驻武汉办事处拆迁安置。竞得人依据规划设计条件编制的回购房建筑方案须征求汉阳区城乡统筹办公室意见,具体回购事宜由汉阳区政府负责监督实施。

2.根据《规划设计条件》要求,A地块内规划控制一处邮政支局,可结合方案复合建设,建筑面积不小于2000平方米。

3.在规范要求配建停车位的基础上,A地块内应新增100个公共停车位,出入口设置于罗七路沿线。

从挂牌文件来看,崔子湾地块拟建房源作为还建安置房定向用于大归元片区建桥片征收项目对接安置。地块出让净用地面积约为48783平方米,B地块住宅物业回购价格为13467元/平米。

此次挂牌的两宗热点地块,新增了不少“新玩法”,包括限地价、限房价、竞配建、限售价、熔断后竞无偿代建再竞规划。这些要求直接导致开发商拿地成本增加,但是话说回来,现在这样的地段很稀缺,要求高一些也是情理之中,通过地块建筑的更新带动该片区以及周边片区的发展,也是非常可以明智的,毕竟城市建设并不只是单纯的盖房子。

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