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深圳首次出让70年“只租不售”居住用地,释放什么信号?

大家顾问 2017-11-14 17:24:01

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导读

11月10日,深圳2017年首宗“纯居住用地”开拍,该地为深圳第一宗“只租不售”自持居住用地。

深圳首宗住房全年期(70年)“只租不售”住宅用地10日以公开挂牌方式出让。该宗地由深圳市人才安居集团有限公司竞得,成交地价为人民币10.1亿元。

公告显示,该住宅用地为位于深圳市龙华区民治街道,用地面积20041.92平方米,总建筑面积90180平方米。地块出让起始价为人民币7.77亿元,成交地价为人民币101000万元,竞得人竞人才住房面积最高报价为10800平方米,合计配建人才住房面积37860平方米(其中规定配建27060平方米)。

此次出让突出的特点是,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让。据介绍,此次用地出让拉开了深圳以住房租赁方式招拍挂出让居住用地的序幕。

一、出让规定很特别:一宗“只租不售”的自持宅地!

  相比前期出让的居住用地,深圳此次酝酿推出的居住用地,在住房用途、人才住房占比及竞价方式等多个方面都有创新变化。深圳市规土委就首宗只租不售地块的出让政策做了详细解读:

第一,该住宅项目全年期自持。为培育和发展深圳市住房租赁市场,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让,这是此次出让居住用地出让最突出的一个特点。

项目允许抵押,但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况而确需转让的,租赁住房及商业用房限整体转让。

转让后,自持物业性质不变。该项目竣工验收后方可租赁,租赁须符合市、区政府关于租赁住房的相关规定,并优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员。每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。乙方自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修,且租赁合同应当约定承租人不得转租。

第二、“单限双竞”的方式挂牌出让。

限成交地价,该宗地挂牌起始价为人民币7.77亿元,最高限制地价为人民币10.1亿元,封顶溢价率30%。

竞成交地价,当竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得原则确认成交。

竞人才住房面积,当竞买人报价达到最高限制地价时,在最高限制地价和配建人才住房面积基础上,竞价转为竞无偿移交的人才住房面积,无偿移交人才住房面积多者为宗地竞得人。

第三,满足人才住房需求。

为落实深圳市人才优先发展战略,本出让宗地配建27060平方米(总建筑面积的30%)的人才住房,最终配建的人才住房面积37860。人才住房建成后产权无偿归政府。

第四,严审土地购置资金来源。

限制土地购置资金来源不得属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等,土地购置资金来源审查未获得金融监管部门审批通过的,将取消竞得人的竞得资格。

二、只租不售,土拍史上的新里程碑

  十九大报告中确定“租售并举”目标后,深圳在发展租赁市场上,快速、全力推动这一目标,租赁成为深圳最热的地产话题之一。

  1>、10月11日,龙华民治采用“单限双竞”挂牌出让一宗二类居住用地,宗地编号为A811-0323,要求“只租不售”。

  2>、10月17日,深圳公布《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。

  3>、11月3日,建设银行正式进军深圳住房租赁市场,推出5481套长租房源,发布首款个人租房贷款产品,最高可贷100万。

  4>、牛浩思从深圳规土委了解到,深圳在明年6月前,除福田、罗湖等实在拿不出地块的区域,其余各区将推出至少一块只租不售宅地。

  5>、离龙华即将拍卖的地块不远,有一个小区,已经从市场行为做到了所有房源“只租不售”。它是深圳第一个发展商持有、超大规模的社区型全租房物业,且带家电精装修出租。

  龙华“只租不售”地的开拍,无疑成为深圳房地产市场向“租售并举”方向迈进的标志性事件。

三、深圳出让纯租赁地块不是首创

  深圳出让纯租赁地块并非首创,而是紧跟北京、上海、广州步伐,目前全国各地已经上演多宗租赁住宅用地的挂牌出售。

  7月,上海推出两块租赁土地出让公告,这两块土地是需要开发商整体持有,且只租不售。9月,广州推出开发区两宗宅地,其中一地块明确要求企业全自持,不得分割销售。

  从深圳和上海、广州出让纯租赁地块来看,一线城市房地产市场开始进行新探索,从增量房市场转变为存量房和租赁市场。这也促使开发商转型升级,从单纯的拿地卖房变成服务型企业。也是响应新的住房政策的试验性举动。

  至于对商品房市场影响如何,并不是几宗租赁用地就能推动的,从公租房到市场租赁房的转变,更多是表明发展租赁市场的态度。

(综合整理自 深圳新闻网、新华社、深圳壹地产等)

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